Σε ισχύ ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός: «Πράσινο φως» από το ΣτΕ για τις άδειες και το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο

Υπεγράφη το Προεδρικό Διάταγμα. Τι προβλέπει ο νέος μηχανισμός.
Τι δέχθηκε το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Πώς λειτουργεί το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο.
Τι θεωρείται έναρξη οικοδομικών εργασιών. Τα όρια και οι εξαιρέσεις.
Οφέλη για τους πολίτες και την αγορά ακινήτων.
Προοπτικές και επόμενα βήματα.

4green Team

Υπεγράφη το Προεδρικό Διάταγμα. Τι προβλέπει ο νέος μηχανισμός

Υπεγράφη το Προεδρικό Διάταγμα για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) και τη διαδικασία έγκρισης του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), ανοίγοντας τον δρόμο για την επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα. Το διάταγμα φέρει την υπογραφή του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και του Υφυπουργού Νίκου Ταγαρά και καθορίζει τη διαδικασία μέσω της οποίας θα γίνεται η αντιστάθμιση των κινήτρων δόμησης του ΝΟΚ, με δράσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης σε επίπεδο δήμου.

Παράλληλα, υπογράφηκαν και οι Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις που προβλέπουν τη διαδικασία επιστροφής φόρων, παραβόλων και εισφορών για άδειες που επανεκδίδονται, καθώς και τις τεχνικές προδιαγραφές των ΕΣΠΙΑΠ. Πρόκειται για ένα σημαντικό βήμα, καθώς μετά τη θετική γνωμοδότηση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η οικοδομική δραστηριότητα απελευθερώνεται εκ νέου, δίνοντας ώθηση σε επενδύσεις και δημόσια έργα που είχαν «παγώσει».

Τι δέχθηκε το Συμβούλιο της Επικρατείας

Το ΣτΕ έκρινε νόμιμο και συνταγματικά θεμελιωμένο τον μηχανισμό του Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου, αναγνωρίζοντάς τον ως θεσμικά ισορροπημένη λύση για τη συνέχιση των οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ και είχαν προσβληθεί δικαστικά.
Με τη νέα ρύθμιση:

• Επιτρέπεται η επανέκδοση και συνέχιση οικοδομικών αδειών που είχαν ακυρωθεί ή προσβληθεί, εφόσον οι εργασίες είχαν ξεκινήσει έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
• Θεσπίζεται τέλος υπέρ του δήμου, το οποίο θα χρηματοδοτεί δράσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης, όπως αναπλάσεις, κατεδαφίσεις αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων, αναδιαμορφώσεις κοινόχρηστων χώρων, καθαρισμούς ρεμάτων και περιβαλλοντικές παρεμβάσεις.
• Επαναφέρεται η ισορροπία ανάμεσα στην προστασία του περιβάλλοντος και την ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας.

Πώς λειτουργεί το Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο

Ο μηχανισμός του Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου λειτουργεί ως αντισταθμιστικό εργαλείο για τη χρήση των κινήτρων δόμησης που προβλέπει ο ΝΟΚ.
Συγκεκριμένα, όταν μια οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί με βάση τα κίνητρα αυτά (π.χ. αύξηση συντελεστή δόμησης ή ύψους), ο ιδιοκτήτης ή ο φορέας του έργου θα καταβάλλει αντίτιμο περιβαλλοντικού ισοδυνάμου σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, το οποίο θα αποδίδεται αποκλειστικά στον οικείο δήμο.

Τα ποσά αυτά θα χρηματοδοτούν έργα περιβαλλοντικής αποκατάστασης στην ίδια δημοτική ενότητα (ή στον ίδιο δήμο, για Αττική και Θεσσαλονίκη). Έτσι, επιτυγχάνεται αντισταθμιστική ισορροπία ανάμεσα στη δόμηση και στην περιβαλλοντική αναβάθμιση της περιοχής.

Σημαντικό είναι ότι η διαδικασία εκπόνησης των ΕΣΠΙΑΠ μπορεί να γίνει είτε από το ΥΠΕΝ, είτε από τον ίδιο τον Δήμο, με χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο ή μέσω δωρεάς μελέτης από ιδιωτικό φορέα. Με αυτόν τον τρόπο, δημιουργείται ένας ευέλικτος μηχανισμός που προσαρμόζεται στις ανάγκες κάθε περιοχής.

Τι θεωρείται έναρξη οικοδομικών εργασιών. Τα όρια και οι εξαιρέσεις

Μία από τις πιο σημαντικές διευκρινίσεις του ΣτΕ αφορά τον ορισμό της έναρξης των οικοδομικών εργασιών.
Ως έναρξη νοείται όχι μόνο η πραγματοποίηση εκσκαφών ή σκυροδετήσεων, αλλά και η κατεδάφιση υφιστάμενων κτισμάτων, υπό την προϋπόθεση ότι έγινε εντός εξαμήνου πριν την 11.12.2024.
Επιπλέον, το Ανώτατο Δικαστήριο διεύρυνε τον ορισμό, συμπεριλαμβάνοντας ακόμη και τη διενέργεια ανασκαφικών εργασιών ή δοκιμαστικών τομών από την Αρχαιολογική Υπηρεσία, αναγνωρίζοντας ότι αποτελούν ουσιαστικό μέρος της προετοιμασίας του έργου.
Ως προϋπόθεση για την επανέκδοση οικοδομικής άδειας που έχει ακυρωθεί ή προσβληθεί, τίθεται η τήρηση διαδικασίας περιβαλλοντικού προελέγχου, ώστε να διαπιστωθεί αν απαιτείται Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Η διαδικασία αυτή διασφαλίζει ότι καμία οικοδομική δραστηριότητα δεν θα επανεκκινήσει χωρίς περιβαλλοντική αξιολόγηση.

Οφέλη για τους πολίτες και την αγορά ακινήτων

• Επαναφορά οικοδομικών αδειών που είχαν «παγώσει» λόγω δικαστικών εκκρεμοτήτων.
• Ενίσχυση επενδύσεων και αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας.
• Σταθερό νομικό πλαίσιο για μηχανικούς, εργολάβους και ιδιοκτήτες.
• Πραγματική περιβαλλοντική αποκατάσταση μέσα από έργα που χρηματοδοτούνται τοπικά.
• Προστασία της εμπιστοσύνης των πολιτών που είχαν κινηθεί με βάση το νόμιμο πλαίσιο.